マンション屋上鉄扉（鉄枠・鉄パネル）補修 （2024年2月施工）
こちらも築30年超えの地上6階建てマンションにて屋上エリアへ出入りするために使用されているドア（スチール製・塗装仕上げ）のドアパネル、堅枠にサビが発生、一部は腐食が進行し盛り上がりグサグサ状態となり堅枠を押し出してドアパネル自体が枠にに収まらないほどの状態に。
また丁番がくたびれて扉自体が下がっていると同時にドア枠自体が片側8mm程歪んで持ち上がりドアパネルとドア枠が接触して引っ掛かっている状態。
数週間後に開始されるエレベーターの改修工事の際に6階の居住者用迂回路として使用する予定で、管理会社様よりそれまで日開閉できる状態まで改善できないかとの問い合わせを頂きました。
先ずは現地調査を行い現実的な作戦（施工方法）を依頼主様と相談させて頂きます。
フレックスフリートではコストをかけずに回復できるところはセーブし、その分の予算を本当に必要としている部分や将来の改善に投入して頂ける様にワンオフにてステンレスパネルを製作し修理で回復・保存する方法を提案いたしました。
入居者様要望
- 早く対処してもらいたい（改修に伴うドアの使用開始日が決まっている）
- 工事日（立ち合い）の日程を仕事の予定に合わせて欲しい
- 複数のドアを修理して欲しい。
管理会社様要望
- コストを抑えたい（ドア交換は予算的に無理）
- ドアの使用開始日（エレベーターの改修工事開始日が2週間後）
- 既存ドアを活用し延命したい
工事内容
- 当初は1箇所でしたが現地にて2箇所追加
- ドア丁番調整・修理
- 損傷部分御切除（堅枠）
- 防水処理
- ドア全体の再塗装（意匠改善）
| 現地作業期間 | 延べ3日間 |
| 施工費用 | 約30万円/補修・調整作業+防水+塗装 |
1箇所目
施工前状況
最上階フロアから外階段への出入り口となる鉄扉の堅枠が腐食して内側に膨らみドアパネルが閉まらない状態です。
構想階ですので強風に煽られて開閉し、騒音もさることながら嵌め殺しのガラスの破損や指詰めの可能性もあり大変危険な状態です。 またドアパネルが下端に比べて上端が3cm程外側に反っており上部は常に隙間が空いている状態で雨風が侵入する状態でもあります。
レーザーを当てて状況を確認するとドアパネル自体のずれはほとんどなく、堅枠の変形が主な原因であることが分かりました。
周囲のコーキングも相当劣化しており内部の錆により膨らんで避けている状態です。
本来であればドア交換での対応が必要な状況です。
こちらはドアノブの高さ付近の堅枠の状態です。
内部が腐り膨らんで完全にドアパネルに被りドア枠内に収まらない状態です。
枠がこれだけ変形していますのでパネルが収まらず、枠に当たっている状態です。
吊元側もダメージはありますが、ある程度の強度（原形をとどめる程度）は残っています。
（この状態では補修せずドア交換との判断が一般的です。）
室内側から見た状態。
ドアパネルの下端が枠に当たりこの位置から全く枠内に収まっておりません。
上に行くにしたがってドアが屋外側に反り上端部分で30mm程の隙間ができています。
この出入り口は2週間後に迫っているエレベーター改修工事の期間居住者様が階下に降りるために必要な唯一の出入り口となるので、早急に使用可能な状態に補修する必要があるとのことです。
一方ドア交換の見積もりは取ったがその予算は捻出不可能で、仮にできたとしても工期が間に合わないという状況。
そこで緊急避難的補修として近い将来にドアを全交換する前提で、エレベーター改修工事の期間、並びに根本的なドア改修工事が行われるまでの間使用可能な状態になる様に状況を改善する提案となりました。
その結果お客様には次の点を考慮していただくことになりました。
- 堅枠の位置を本来の状態に近いところに叩いて戻しドアパネルが応急的に収まる様にする
- ドアパネルの反りはガラス破損の可能性もあるので無理せずできる範囲にとどめる
- 変形したパネルがラッチに掛かり強風で開閉しない状態を目標とする
正直なところ、この補修により3年程は機能を維持できると思われますが、コンディションは交換レベルですので、いわゆる「ボーナス期間」であることをご理解頂いた上での作業になります。
施工状況
今回も時間との勝負で作業していましたので工程のお写真少なめです。
先ずは一番肝心な部分、ラッチ側の状態を精査します。
フレーム材の裏側の状態を確認するために防水コーキングを剥がし、スチールフレームの錆を取り種直の程度を探ります。
フレーム表面は全体的にまだ腐り落ちていません。
裏側は全体的に腐食しており膨らみフレーム自信を押し出している状態でした。
固定は溶接で行われておりますが隙間に詰め込まれているモルタルの干渉する部分を必要最小限取り除き今後の腐食の進行によりフレームが再度押し出される分のマージンを取ります。
幸いモルタル撤去後にフレームががたつくことも無くしっかりしていましたのでこの方法を取ることができました。
ラッチ側のフレームはノブのあたりを頂点に弓状に膨らんでいましたので全体的に真っすぐになる様にフレーム修正した結果、ドアパネルは抵抗なく引き込まれる状態まで戻りました。
しかしながらドアパネルの反りは人力では修正不可能であったため今回は無理せずその状態でラッチが掛かる様になるまで全体的に修正する方法となります。
それなりのけん引力のある装置を使って修正を試みることもできましたがドアを破損する、特に吊元のヒンジに付加が掛かり破損してしまうとヒンジがフレームに内蔵されているタイプのドアの場合そこで補修不可能な状態になってしまいます。
新品交換の場合とし利用の場合では解体する作業に掛かる時間に相当な違いが生じます。 新品交換であれば周りにダメージを与えないように敢えて取り外す部分は破壊して撤去することになりますが、このような補修ではすでにダメージを受けているものを悪化させないように注意しながら分解する必要があり的には大胆に、そして丁寧で微細な作業が要求されます。
今回はフレームを削っていますので塗装が必要です。 また錆び穴部分はコーキングで封鎖してその上から塗装する方法を取っていますので、周囲とフレームの必要な部分に防水コーキングを施工し、乾燥後後日塗装をする流れです。 もちろん塗装可能なタイプのコーキング材を使用しました。
ドアパネルは錆びを処理して両面塗装しました。 後日フレーム側の塗装を行います。
施工後
1週間後未塗装部分の塗装を行いドアの復旧完了です。
無事エレベーターの改修工事前に使用可能な状態になりました。
2箇所目
こちらは作業当日付近のドアで戸締りがスムーズでなく錆が生じているので同様の作業のご依頼を現地でいただきました。
施工前状況
この扉は屋上エレベータシャフト部分の塔屋への階段の陰になり比較すると良い状態ですがやはり通常であれば交換を要するレベルまでダメージが進行しています。
ラッチ側の腐食はかなり進行していますが1箇所目を作業した後に見るとまだまだ使えるように見えてしまいますね。
こちらも建具屋さんの見立てでは要新品交換との見解だったそうです。
上端部分の防水コーキングはすでに機能しない状態になり浸水の結果堅枠内部が腐食して複ｋ欄でいる状態です。
上部も階段軒下から離れる程痛んでおり浸水しているのが分かります。
施工状況
錆び部分を削りフレームの状態を精査します。
今回は状況の悪化を遅らせる内容の施工とし、内部の錆を除去し錆び転換剤を塗布、コーキングを再施工しました。
後日コーキング乾燥後に塗装を行います。
施工後
1週間開けて最終日、屋内外の塗装を行い2箇所目の扉の延命措置も完了しました。
3箇所目
施工前状況
こちらは地上階にあるごみ集積場の鉄扉です。
屋上の鉄扉と同様にフレームが腐って膨らみドアパネルがフレームに収まらない状態になっています。
この状態ではトップなので予期せず扉が開閉し、大きな音でバタンと開いたり閉まったりしまうのでご近所への騒音や指詰めの原因になり大変危険な状態です。 重量のある鉄扉で風圧を受けた場合、お子様の指などでは切断になり得るります。
ラッチ側のフレームの裏側が浸水により腐って最終的にドアパネルと干渉する位置まで膨らんでしまった状態です。
お客様と協議の結果、こちらは簡易作業として機能復帰を優先としました。
吊元側は比較的状態が良いので吊元調整を多少行い、干渉部分を屋上の鉄扉同様工作してパネルが収まる状態に改善し、防水コーキングを行うこととしました。
施工後
一番の原因となっている部分の分解し内部の腐食箇所を取り出します。
板金補修を行いドアパネルが収まる状態に改善し、その後防水閉塞処理を行いました。
こちらに装てんされているモルタルは改良剤が入っていたようで大変硬い状態で浸水によるひび割れまない状態でした。 防水シールコーキングの劣化により浸水しフレームが腐食した事が主な原因でした。
防水シールが膨らんで割れている部分は分解し錆を取り出して、錆び転換剤を塗布し再度コーキングを施工しました。
無事機能回復し安全上の問題が無くなりました。
結果的にはドア新品交換1箇所の費用の半額ほどで3箇所の復旧・改善を2週間というタイムリミットの中で実現しました。
もちろん新品交換は一番ではありますが、建物の築年、予算、工期などを考慮して、短中期的なタイムフレームで対処し現時点での支出をコントロールしつつリスク管理を行事により不動産管理者やオーナーとしてスピーディーな対応を実現することも利益になると思います。
万一指詰め事故でも発生した場合は大変なことになってしまいます。
気になる方は是非ともご相談ください。
フレックスフリートはその状況や将来の予定に見合う、またお客様の必要としている内容にあった施工を提案します。 一方で危険や障害の原因となる要素がある場合にははっきりと指摘したうえで対処方針をお客様と一緒に検討させて頂きます。
フレックスフリートでは思いがけず発生したトラブルや緊急の修理、日ごろ使っている中で感じる「悩み」を修正改善すべく可能な限り対応いたします。
その「困ったもの」や「悩み」のほとんどは実は安全上の問題であることが常です。
事故や怪我が発生する前にご相談ください。